SOU PROPRIETÁRIO (A) DE UM IMÓVEL EM CONJUNTO COM OUTRAS PESSOAS. POSSO VENDER A MINHA PARTE?

*Dra. Kátia Schenato Valandro

A dúvida acima é mais comum do que se imagina. E a resposta costuma surpreender as pessoas.

Isso porque, não raro, em processos de inventários, por exemplo, os bens que pertenciam ao falecido acabam ficando em nome de todos os herdeiros, gerando o que chamamos de condomínio.

Temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes.

Isto é, por uma ficção jurídica, concede-se a cada proprietário uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem.

É o que chamamos de fração ideal ou cota parte.

Vamos para um exemplo para ficar mais fácil a visualização e o entendimento: você e seus três irmãos herdaram do seu pai, que já era viúvo, o único imóvel que ele tinha. Dessa forma, esse imóvel terá que ser dividido entre quatro pessoas: você e seus três irmãos. Cada um deterá vinte e cinco por cento (25%) do bem.

Isso é o que denominamos fração ideal ou cota parte. Diz-se que ninguém é dono de uma parte de forma específica, individualizada, por exemplo, mas que cada um é dono de uma parte do todo.

Feitas estas considerações iniciais, vamos começar a responder a perguntar que dá título ao artigo: “Posso vender a minha parte”.

Pode, claro, afinal, ninguém é obrigado a permanecer dono de um bem em condomínio com outra pessoa.

Mas, e este é um ‘mas’ bastante significativo, há requisitos, ou etapas, que devem ser cumpridos (e comprovados).

Por primeiro, cabe esclarecer que os demais proprietários do bem têm preferência na aquisição da cota parte do imóvel de quem deseja vende-lo.

Voltando para o nosso exemplo, caso você queira alienar (vender) os seus 25% do imóvel, deverá, primeiramente, oferecer à venda aos seus três irmãos. Eles deverão ter a possibilidade de dizer se pretendem ou não comprar a sua parte. Essa oferta deverá respeitar as mesmas condições de venda ao terceiro, isto é, mesmo preço e idêntica forma de pagamento (se à vista, ou parcelado e o número de parcelas).

Somente depois que os seus três irmãos declinarem da oferta de venda, você estará livre para oferecer a sua parte ao um terceiro estranho, respeitando o preço e a forma de pagamento anteriormente informada aos demais proprietários, sem que estes possam se insurgir.

Os demais condôminos somente poderão se insurgir, dentro do prazo de 180 dias, quando não lhes foi dado exercer esse direito de preferência.

Esta é a previsão do art. 504, do Código Civil: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”.

Orienta-se que esta oferta de venda seja feita por escrito, para que se possa, futuramente, caso necessário, comprovar que foi dado aos demais proprietários o direito de preferência.

Por fim, por muitas vezes tais situações envolverem considerável valor financeiro e/ou um relacionamento desgastado entre os proprietários, aconselha-se que os interessados consultem profissional de sua confiança para esclarecer dúvidas e prevenir discussões e problemas futuros.

*Advogada. Especialista em Direito Previdenciário e em Direito dos Negócios. Sócia da Bianchi Advocacia.