Os cuidados na aquisição de um imóvel na planta

*Dra. Kátia Schenato Valandro

A aquisição de um imóvel na planta atrai inúmeras pessoas, principalmente se considerarmos o valor de compra se comparado ao valor de um imóvel já construído e o alto potencial de valorização do primeiro.

Na ânsia de garantir o negócio (e o preço), muitas vezes certos cuidados na hora da negociação são minimizados.

Contudo, é preciso ter um cuidado redobrado. Afinal, o adquirente está comprando uma promessa que só pode ser vista no papel e que ainda levará algum tempo para ser cumprida.

Além disso, durante o andamento da obra, alguns problemas costumam trazer dor de cabeça aos adquirentes, sejam relacionados aos atrasos ou mesmo à não entrega do empreendimento.

Este artigo tem o intuito de listar alguns cuidados necessários, embora não tenha a pretensão de exaurir o tema.

O primeiro deles é verificar a idoneidade da construtora, no que tange ao cumprimento das obrigações bem como à saúde financeira desta. O ideal é conversar com pessoas que já moram em apartamentos construídos pela empresa, bem como obter certidões negativas fiscais e de processos judiciais.

O próximo passo está relacionado à documentação da obra. Procure verificar se a matrícula do terreno sobre o qual será construída a obra está livre de ônus e em nome da construtora, bem como exija o memorial de incorporação. Esse documento contempla todos os documentos que o incorporador tem que apresentar ao Registro de Imóveis antes de dar início à publicidade e comercialização das unidades.

Caso a empresa informe que não há memorial de incorporação, desista do negócio.

Outro documento que merece especial atenção é o memorial descritivo, que detalha tudo o que será utilizado na obra. Quando esta é entregue em discordância ao projeto inicial, a construtora pode ser condenada em perdas e danos, além de ser obrigada a refazer a obra ou substituir o material utilizado.

De igual forma, fique atendo para não pagar taxas indevidas.

A taxa de anuência cobrada a quem vende o imóvel antes da conclusão é uma multa indevida. Não a aceite. Já a comissão de corretagem (no percentual de 6%) é válida, desde que o consumidor tenha sido informado previamente acerca de tal ônus.

Outro ponto de especial atenção diz respeito aos prazos para entrega da obra e de suspensão deste. Isto é, no instrumento contratual devem estar descritos o prazo de entrega, bem como eventual tolerância ou carência para atraso na entrega da obra, que costuma ter o limite de 180 dias após o prazo divulgado inicialmente.

Os juros são outra situação que merece cautela. Até a entrega das chaves, o comprador tem a garantia de que não precisará pagá-los.

De igual forma, informações quanto às penalidades e multas em casos de desistência do comprador ou da construtora requerem especial cuidado. Isso porque recentemente a Lei nº 13.786, conhecida como a Lei do Distrato, estipulou condições e percentuais para retenção e devolução de valores por parte das incorporadoras, cujo percentual pode chegar a 50% (cinquenta por cento) dependendo da situação.

Por fim, lembre-se que, na hora da entrega das chaves, você deverá quitar totalmente o imóvel ou usar um financiamento. O ideal é pagar integralmente a dívida ou pagar o máximo que você puder, pois, durante o período da construção, todas as parcelas não pagas sofrerão correção do INCC – Índice Nacional da Construção Civil.

O índice de judicialização de processos que envolvem imóveis vendidos na planta é alto, de modo que o Poder Judiciário possui alguns entendimentos firmados quanto ao tema, seja em relação às taxas e aos prazos ou às cláusulas abusivas e às multas pela desistência do negócio, motivo pelo qual consultar profissional de sua confiança para esclarecer dúvidas e analisar se as condições que estão sendo propostas pela construtora são lícitas é essencial para prevenir discussões e problemas futuros.

*Advogada. Especialista em Direito Previdenciário e em Direito dos Negócios. Sócia da Bianchi Advocacia.