*Kátia Schenato Valandro
Por ser uma das últimas cláusulas redigidas (e analisadas), a estipulação do prazo de duração nos contratos é, normalmente, negligenciada.
Nos contratos de locação, contudo, é uma cláusula que exige atenção das partes contratantes e a correta orientação sobre, para que os interesses de ambas as partes permaneçam preservados.
O tempo estipulado do contrato e a sua forma, se por prazo determinado ou indeterminado, influem, principalmente, na questão de retomada do imóvel e de renovação do instrumento contratual.
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Nos contratos de locação comercial, a lei de locações (lei nº 8.245) prevê que o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Caso o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação nas mesmas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Neste caso, o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedendo ao locatário 30 dias para a desocupação do imóvel.
Exceção ocorre no caso de locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, cujos contratos somente podem ser rescindidos nos casos previstos em lei.
Para o exercício da chamada ação renovatória, nos contatos de locação comercial, o locatário somente tem o direito a exigir a renovação se comprovar, no mínimo, 5 anos de locação, que o prazo seja determinado e o contrato tenha sido feito por escrito (e não verbalmente) além de que esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
Se o prazo de locação for inferior a cinco anos, sendo por prazo determinado, findo este, o contrato será extinto, e se o locador informar que não possui interesse na renovação, o locatário terá que devolver o imóvel.
Para os contratos de locação residencial, a lei prevê que nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá ao final do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Caso o locatário continue na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Neste caso, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de trinta dias para desocupação.
Contudo, quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga–se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel, entre outras, nas seguintes situações:
*por falta de pagamento do aluguel;
* em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
*se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (mediante processo judicial, nos casos que a lei prever);
*se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
*se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Portanto, um assessoramento seguro e correto a respeito do estabelecimento do prazo mínimo e a sua forma de renovação é essencial para que o interesse das partes seja respeitado.
*Advogada. Especialista em Direito Previdenciário e em Direito dos Negócios. Sócia da Bianchi Advocacia.