* Kátia Schenato Valandro
Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil na última sexta-feira (18) – Lei nº 13.105/2015, os condomínios passaram a contar com um poderoso instrumento para cobrança das taxas e despesas condominiais.
Até a vigência do Código anterior – Lei nº 5.869/1973, o entendimento dos Tribunais pátrios era de que a cobrança de taxas condominiais dependia do prévio ajuizamento de ação de conhecimento, com rito sumário, uma vez que a jurisprudência entendia que a dívida não era representada por título executivo. Para eles, a eficácia executiva, prevista no artigo 585, inciso V, do Código de Processo Civil revogado dizia respeito somente à cobrança das taxas condominiais atreladas a contrato de locação.
Dessa forma, embora o Código Processual Civil anterior determinasse que as cotas condominiais devessem ser cobradas por meio do procedimento sumário — rito processual mais célere — esse procedimento, ainda assim, era muito moroso e desgastante para o condomínio.
Isso porque este tipo de procedimento (sumário) disponibilizava ao condômino inadimplente uma série de defesas e recursos processuais que, na maioria das vezes, eram utilizados tão somente com o fim de procrastinar o processo.
Assim, no panorama anterior, essas taxas somente ganhavam força de título executivo quando não coubesse mais recurso contra a sentença que condenou o condômino inadimplente a pagar.
Em resumo: primeiro havia um procedimento em que o condomínio devia provar qual era o valor devido pelo condômino inadimplente, e que permitia ampla realização de provas e apresentação de defesas e recursos. Somente depois de finalizada esta etapa do processo, o condomínio podia, efetivamente, executar o condômino inadimplente, ou seja, exigir-lhe o pagamento do valor devido, sob pena de penhora e constrição de bens.
Contudo, com a entrada em vigor do novo código de processo, as cotas condominiais passam a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que torna a sua cobrança pela via judicial muito mais rápida.
Isto porque o novo Código de Processo permite que seja suprimida a fase dita de conhecimento, ou seja, aquela em que o condomínio devia provar qual era o valor devido pelo condômino inadimplente, e que permitia ampla realização de provas e apresentação de defesas e recursos para, somente após, executar o devedor.
Agora, o condomínio pode, desde já, ajuizar um processo de execução contra o condômino inadimplente, exigindo-lhe que pague o valor devido, em três dias, sob pena de penhora e constrição de bens.
É importante salientar que o rateio destas despesas, mediante o pagamento da cota condominial, é o que motiva a constituição de um condomínio.
Com efeito, ao decidirem viver nesse tipo de organização, unindo esforços para usufruir de uma infraestrutura que não seria economicamente possível manter sem a ajuda de seus pares, os locatários e/ou proprietários anuem com o rateio que as respectivas despesas acarretam.
Assim, o inadimplemento de um condômino reflete diretamente nas contas do condomínio, fazendo recair sobre os demais moradores os encargos extras resultantes da falta de receita.
Eis aí a motivação de o legislador elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015, favorecendo o condomínio credor na árdua tarefa de buscar o pagamento do valor inadimplido.
Advogada. Especialista em Direito Previdenciário e em Direito dos Negócios. Sócia da Bianchi Advocacia.