*Kátia Schenato Valandro
A matéria é tratada pelo Código Civil em quatro artigos (471-420), mas que causam diversos questionamentos na hora da contratação ou no momento da (in)execução do acordado.
As arras podem ser definidas como sinal em dinheiro, ou qualquer outro valor, que um dos contratantes dá ao outro como prova de estar definitivamente concluído o contrato, ou para assegurar o seu cumprimento. Se for constituído de dinheiro, reputa-se princípio de paga, e torna obrigatório o contrato, pela presunção de que este realmente se firma entre as partes.
Há entendimento de que as arras são pacto acessório ao contrato principal e, por ter esse caráter, devem ser expressamente mencionadas no ajuste. Assim, alguns doutrinadores defendem que o simples pagamento de valores de entrada pelo comprador não se constituem em arras.
São divididas em dois tipos:
a) arras confirmatórias ou arras propriamente ditas: representam uma prestação efetiva, realizada em garantia da conclusão de um negócio. Estão previstas no art. 417, do CC.
Nas arras de caráter confirmatório se o que as deu incorrer na inexecução do contrato o outro poderá tê-lo por desfeito e reter as arras; e se o inadimplente for o que as recebeu poderá o outro ter o contrato por desfeito e buscar em juízo a devolução do que ofereceu mais o equivalente, com atualização monetária juros e honorários de advogado, como dispõe o art. 418 do CPC. Nesta, a parte sem culpa na inexecução poderá, ainda, pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização, nos termos do art. 419 do CPC.
Na maioria das situações, as arras são dadas na modalidade de arras confirmatórias, considerando a ausência de expressa previsão de se tratarem de arras penitenciais, bem como da ausência de previsão, no contrato, da possibilidade de arrependimento por qualquer das partes. Aliás, na maioria das vezes, os contratos expressamente afirmam a sua irretratabilidade.
Contudo, se o desfazimento do negócio for consensual, ou por motivo de força maior, as arras devem ser devolvidas a quem as prestou.
b) arras penitenciais: tem o caráter de cláusula penal compensatória. Ocorre quando há cláusula expressa de arrependimento, caso em que a perda da prestação constitui a pena.
Se o arrependido for o que deu o sinal, perderá as arras em proveito da outra parte, se for o que recebeu o sinal, deverá restituí-las em dobro. As regras estão normatizadas no art. 420, do CC.
Desta forma, se no contrato for estabelecido, expressamente, o direito de arrependimento, as arras ou sinal terão caráter indenizatório, isto é, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
A jurisprudência dos Tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça, no entanto, tem decidido que o arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
*Advogada. Especialista em Direito Previdenciário e em Direito dos Negócios. Sócia da Bianchi Advocacia.